Tình
trạng lấn chiếm đất để sang nhượng trái phép, hoặc trình trạng phân lô bán nền
trên đất nông nghiệp hiện nay đang thường xuyên diễn ra trên địa bàn thị trấn
Liên Hương, trong khi đó các khu đất này vẫn chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền quy hoạch sử dụng đất, nên về lâu dài sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến việc quản
lý đất đai trên địa bàn, nhất là công tác chỉnh trang quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, phát triển đô thị… Từ đó sẽ dẫn đến trình trạng quy hoạch không
đồng bộ, mang tính nhỏ lẻ, manh mún, ảnh hưởng đến đời sống của những hộ dân
đang ở trên những khu dân cư tự phát.
Việc này Mặc dù chính quyền địa phương đã nhiều lần thông
báo, tuyên truyền để mọi người dân không được mua bán, nhận sang nhượng từ đất
lấn chiếm, hoặc phân lô bán nền từ đất nông nghiệp, nhưng tình trạng trên vẫn
diễn ra. Mà hệ lụy của nó là dẫn đến sự tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xảy ra
khi các bên không có giấy tờ gì để chứng minh nguồn gốc đất đang sử dụng là đất
hợp pháp.
Trong khi đó, pháp luật
đã quy định cụ thể các biện pháp chế tài có liên quan đến hành vi trên.
- Thế nào là hành vi san lấp đất ?
San mặt bằng hoặc san lấp mặt bằng, là công việc thi công san phẳng nền đất
một công trình xây dựng hay một mặt bằng quy hoạch, từ một mặt đất có địa hình
tự nhiên cao thấp khác nhau. Tại
Khoản 25 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Hủy hoại đất là hành vi làm
biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc
giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định”.
Thông thường, sau khi thực hiện san lấp
đất, những mảnh đất được san lấp sẽ có thể sẽ được “hô biến” thành đất phi
nông nghiệp như: nhà xưởng, mặt bằng kinh doanh, nhà ở… Hoặc tự ý san lấp để
thực hiện dự án, đổi sang mô hình trang trại mà không được sự đồng ý của Nhà
nước.
- Vậy san lấp đất có bị xử phạt không?
Hành vi san lấp đất nông nghiệp được là hành vi thay đổi cấu tạo của đất,
thay đổi giá trị, công dụng của đất nên có thể bị coi là hành vi hủy hoại đất,
sử dụng đất không đúng mục đích. Hành vi hủy hoại đất là hành vi cấm trong luật
đất đai 2013, nên sẽ bị xử phạt.
- Vì vậy việc phân lô bán nền sai, chủ đầu tư sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng
Chính
phủ ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực
đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, thay thế nghị định Nghị định số
102/2014/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định
tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất
đai thì hình thức và mức xử phạt từ 20 – 500 triệu đồng tùy theo diện tích.
Đáng
chú ý, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô,
bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt từ 50 triệu đến 1 tỷ đồng
tùy diện tích.
Nghị
định này quy định biện pháp khắc phục là buộc làm thủ tục trình UBND cấp tỉnh
cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của UBND
cấp tỉnh; Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ
tài chính liên quan đến đất đai; Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong
việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt; Buộc chủ đầu tư
nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm...
- Lấn, chiếm đất cũng phạt lên đến 1 tỷ
Khoản
3 Điều 14 Nghị định số 91/2019, quy định các hành vi lấn, chiếm đất sẽ bị xử
phạt lên đến 1 tỷ đồng. Theo đó, hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu
vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: Phạt tiền từ 10-20 triệu
đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; phạt tiền từ 20-40 triệu
đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; phạt tiền
từ 40-100 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5
héc ta; phạt tiền từ 100-200 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 đến
dưới 1 héc ta; phạt tiền từ 200-500 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ
1 héc ta trở lên.
Trường
hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu
vực đô thị có thể bị xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng
quy định nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân,
không quá 1 tỷ đồng đối với tổ chức.
- Mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị phạt 40 triệu đồng
Khoản
1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ
các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng
đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo
khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp
bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền 40
triệu đồng. Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối
với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.
- Không sang tên sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng
Khoản
4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày
xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu
lực).
Theo
khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến
động đất đai theo quy định bị phạt tiền tới 20 triệu đồng: Mức phạt
trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt
tiền đối với cá nhân.
- Bỏ hoang đất bị phạt đến 20 triệu đồng
Theo
khoản 1 Điều 32 Nghị định 91/2019, hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm
trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng
liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 24 tháng liên tục mà không thuộc trường
hợp bất khả kháng bị thì xử
phạt 20
triệu đồng.
Mức
phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức
phạt tiền đối với cá nhân.
Biện
pháp khắc phục với hành vi này, buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nuớc
giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp đã bị xử phạt mà không
đưa đất vào sử dụng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi.
Ngoài xử phạt hành
chính, người có hành vi hủy hoại đất còn có thể bị xử lý hình sự theo Điều 228
Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017.
Cụ thể, người nào lấn
chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp
luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi
này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị
phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ
đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
Hoặc san lấp đất có tổ chức; phạm tội 02 lần trở lên; tái phạm nguy hiểm;
người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000
đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
(Trích
Luật đất đai năm 2013 và Luật đất đai năm 2013; Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh trong
vực đất đai)
Nguyễn Văn Đức – UBND thị trấn Liên
Hương