Tình trạng lấn chiếm đất để sang nhượng trái phép, hoặc trình trạng phân lô bán nền trên đất nông nghiệp hiện nay đang thường xuyên diễn ra trên địa bàn thị trấn Liên Hương, trong khi đó các khu đất này vẫn chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy hoạch sử dụng đất, nên về lâu dài sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến việc quản lý đất đai trên địa bàn, nhất là công tác chỉnh trang quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phát triển đô thị… Từ đó sẽ dẫn đến trình trạng quy hoạch không đồng bộ, mang tính nhỏ lẻ, manh mún, ảnh hưởng đến đời sống của những hộ dân đang ở trên những khu dân cư tự phát.

Việc này Mặc dù chính quyền địa phương đã nhiều lần thông báo, tuyên truyền để mọi người dân không được mua bán, nhận sang nhượng từ đất lấn chiếm, hoặc phân lô bán nền từ đất nông nghiệp, nhưng tình trạng trên vẫn diễn ra. Mà hệ lụy của nó là dẫn đến sự tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xảy ra khi các bên không có giấy tờ gì để chứng minh nguồn gốc đất đang sử dụng là đất hợp pháp.

 Trong khi đó, pháp luật đã quy định cụ thể các biện pháp chế tài có liên quan đến hành vi trên.

1. Thế nào là hành vi san lấp đất ?

   San mặt bằng hoặc san lấp mặt bằng, là công việc thi công san phẳng nền đất một công trình xây dựng hay một mặt bằng quy hoạch, từ một mặt đất có địa hình tự nhiên cao thấp khác nhau. Tại Khoản 25 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định”.

   Thông thường, sau khi thực hiện san lấp đất, những mảnh đất được san lấp sẽ có thể sẽ được “hô biến” thành đất phi nông nghiệp như: nhà xưởng, mặt bằng kinh doanh, nhà ở… Hoặc tự ý san lấp để thực hiện dự án, đổi sang mô hình trang trại mà không được sự đồng ý của Nhà nước.

2. Vậy san lấp đất có bị xử phạt không?

Hành vi san lấp đất nông nghiệp được là hành vi thay đổi cấu tạo của đất, thay đổi giá trị, công dụng của đất nên có thể bị coi là hành vi hủy hoại đất, sử dụng đất không đúng mục đích. Hành vi hủy hoại đất là hành vi cấm trong luật đất đai 2013, nên sẽ bị xử phạt.

1. Vì vậy việc phân lô bán nền sai, chủ đầu tư sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng

   Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, thay thế nghị định Nghị định số 102/2014/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai thì hình thức và mức xử phạt từ 20 – 500 triệu đồng tùy theo diện tích.

   Đáng chú ý, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt từ 50 triệu đến 1 tỷ đồng tùy diện tích.

   Nghị định này quy định biện pháp khắc phục là buộc làm thủ tục trình UBND cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh; Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt; Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm...

2. Lấn, chiếm đất cũng phạt lên đến 1 tỷ

   Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 91/2019, quy định các hành vi lấn, chiếm đất sẽ bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng. Theo đó, hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: Phạt tiền từ 10-20 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; phạt tiền từ 20-40 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; phạt tiền từ 40-100 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; phạt tiền từ 100-200 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 đến dưới 1 héc ta; phạt tiền từ 200-500 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 1 héc ta trở lên.

   Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị có thể bị xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 1 tỷ đồng đối với tổ chức.

3. Mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị phạt 40 triệu đồng

   Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

   Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền 40 triệu đồng. Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

4. Không sang tên sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng

   Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực).

   Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền tới 20 triệu đồng: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

5. Bỏ hoang đất bị phạt đến 20 triệu đồng

Theo khoản 1 Điều 32 Nghị định 91/2019, hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 24 tháng liên tục mà không thuộc trường hợp bất khả kháng bị thì xử phạt 20 triệu đồng.   

Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

Biện pháp khắc phục với hành vi này, buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nuớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi.

Ngoài xử phạt hành chính, người có hành vi hủy hoại đất còn có thể bị xử lý hình sự theo Điều 228 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017.

Cụ thể, người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

Hoặc san lấp đất có tổ chức; phạm tội 02 lần trở lên; tái phạm nguy hiểm; người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

(Trích Luật đất đai năm 2013 và Luật đất đai năm 2013; Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh trong vực đất đai)

Nguyễn Văn Đức – UBND thị trấn Liên Hương